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정부가 오늘(10월 15일) 관계부처 합동으로 주택시장 안정화 대책을 발표하며, 특히 대출 규제를 전방위적으로 강화했습니다. 핵심은 고가 주택일수록 대출 한도를 대폭 축소하고, 1주택자의 전세대출까지 DSR에 포함시켜 가계 대출 총량을 강력하게 관리하겠다는 것입니다.
독자들이 가장 궁금해할 핵심 내용을 알기 쉽게 정리해 드립니다. (적용 시점: 10월 16일)
1. 초고가 주택 주택담보대출(주담대) 한도: '집값 따라 차등' 대폭 축소
가장 충격적인 변화는 고가 주택에 대한 대출 한도가 집값 구간별로 쪼개져 대폭 축소된다는 점입니다. 이전까지는 수도권과 규제지역 주담대 한도가 최대 6억 원이었지만, 이제는 주택 가격에 따라 차등 적용됩니다.
| 주택 시가 기준 (수도권 & 규제지역) |
변경된 주담대 최대한도 | 실질적인 의미 |
| 15억 원 이하 | 6억 원 (현행 유지) | 실수요자 보호 차원에서 현행 한도는 유지됩니다. |
| 15억 원 초과 ~ 25억 원 이하 | 4억 원으로 축소 | 20억 원짜리 아파트 매수 시, 최소 16억 원의 현금이 필요합니다. |
| 25억 원 초과 | 2억 원으로 대폭 축소 | 30억 원짜리 아파트 매수 시, 현금이 28억 원 있어야 매수가 가능합니다. |
✅ 유의 사항:
- 적용 시점: 10월 16일부터 신규 대출 신청분부터 적용됩니다.
- 예외: 중도금 대출, 이주비 대출(현행과 동일하게 최대 6억 원 유지), 생활안정자금 목적 주담대는 이번 규제 적용에서 제외됩니다.
2. DSR 규제 강화: 1주택자 전세대출도 DSR에 포함된다!
DSR(총부채원리금상환비율)은 개인이 1년 동안 갚아야 할 모든 대출 원리금을 소득으로 나눈 비율로, 대출 한도를 정하는 가장 강력한 기준입니다. 이번 대책에서 DSR 산정 방식이 대폭 강화됩니다.
| 규제 항목 | 변경 내용 | 실직적으로 미치는 영향 |
| 1주택자 전세대출 | 전세대출 이자 상환액이 DSR 산정 시 포함 | 기존에는 DSR 산정에서 제외되었지만, 이제 1주택자의 경우 전세대출 금액이 많으면 다른 주담대나 신용대출 한도가 줄어들게 됩니다. (갭투자 수요 억제 목적) |
| 스트레스 DSR 금리 | 스트레스 금리 하한을 기존 1.5%에서 3.0%로 상향 (수도권/규제지역 주담대에 한함) | 대출 한도를 산정할 때 '미래의 금리 인상 가능성'을 더 높게 반영하여, 현재 받을 수 있는 대출 한도가 실질적으로 더 줄어듭니다. |
💡 DSR 강화 해석: 대출 심사 기준이 매우 깐깐해지면서, 소득 대비 대출이 많은 사람은 집값과 관계없이 대출 한도가 나올 수 있습니다. 자신의 소득 대비 총부채 규모를 다시 점검해야 합니다.
3. 규제 지역 확대 및 LTV 규제 강화
대출 한도 축소 외에도, 규제 지역이 대폭 확대되면서 해당 지역의 대출 기준이 일괄적으로 강화됩니다.
- 규제 지역 확대: 기존 서울 일부 지역(강남 3구, 용산 등)에 한정되었던 규제 지역(조정 대상 지역·투기과열지구)을 서울 25개 자치구 전체와 경기 과천, 분당 등 12개 지역으로 대폭 확대했습니다.
- LTV 강화: 규제 지역으로 새로 편입된 곳은 주택담보대출비율(LTV)이 현행 70%에서 40%로 일괄 강화됩니다. (단, 15억 초과 주택은 상단의 한도 축소 규제가 우선 적용됨)
- 비주택 대출 LTV 강화: 갭투자 및 투기 수요를 차단하기 위해 오피스텔, 상가, 토지 등 비주택 담보대출의 LTV도 70%에서 40%로 강화됩니다.
📝 결론: 달라지는 내 집 마련 전략
이번 대책은 명확하게 고가 주택과 대출을 많이 이용하는 투자 수요를 겨냥하고 있습니다.
- 자금 조달 계획 재점검: 15억 원 초과 주택을 매수할 계획이었다면, 필요한 현금이 대폭 늘어났으므로 자금 계획을 전면 수정해야 합니다.
- 전세대출과 주담대의 연관성: 1주택자가 전세를 끼고 집을 사거나 추가 주담대를 받기 위해서는 전세대출 이자까지 DSR에 반영되므로, 이전보다 더 높은 소득이 필요하게 되었습니다.
- 내일(10월 16일)부터 즉시 시행: 대책 발표 다음 날인 10월 16일부터 바로 적용되므로, 대출을 앞두고 있었다면 빠르게 은행과 상담하여 최종 한도를 확인해야 합니다.
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